Ak Yatırım, Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş. (RGYAS) için yayınladığı analiz raporunda, şirket hisselerini "Endeks Üstü Getiri" tavsiyesi ile takibe aldı.
Raporda 12 aylık hedef fiyat 206 TL olarak belirlenirken, bu seviye mevcut 123,30 TL düzeyine göre yaklaşık %67'lik bir getiri potansiyeline işaret ediyor.
RGYAS, 145 milyar TL büyüklüğünde, ağırlıklı olarak İstanbul ve İzmir gibi büyük şehirlerde konumlanan AVM ve ofislerden oluşan bir portföy yönetiyor. Portföyün %89’u AVM’lerden, %6’sı ofislerden oluşuyor. Şirketin gelir modeli, enflasyona endeksli kira sözleşmeleri sayesinde dalgalı ekonomik koşullara karşı dayanıklılık sağlıyor.
2024’te AVM kiracılarının cirolarında reel bazda %12,9 artış yaşanırken, bu yükseliş ziyaretçi trafiğindeki %9,7’lik artış ve ziyaretçi başına gelirdeki %2,9’luk büyümeden beslendi. Aynı yıl FAVÖK marjı %65,1 olarak gerçekleşti.
Borçta Azalma, Nakit Akışında Güçlenme
RGYAS, 2024 yılını 14,7 milyar TL net borçla tamamlarken, ilişkili taraf borçları ve ertelenmiş gelirler eklendiğinde bu rakam 17,6 milyar TL’ye ulaşıyor. Ancak şirketin, 2027’ye kadar toplamda 19,5 milyar TL serbest nakit akışı yaratması bekleniyor. Bu gelişmenin, borcun varlıklara oranını %2,8’e kadar düşüreceği tahmin ediliyor.
Kârlılıkta Dönüş ve Büyüme Beklentisi
2024 yılında yeniden değerleme gelirlerinin azalmasıyla net kâr %74 düşerken, esas faaliyet kârı %80 artışla 5,3 milyar TL’ye yükseldi. 2025 için net kârda %125 artış ve 2024–2027 döneminde FAVÖK’te %25,6 bileşik büyüme öngörülüyor.
Değerleme Avantajı: %61 NAD İskontosu
RGYAS hisseleri, Net Aktif Değeri'ne (NAD) göre %61 oranında iskontolu işlem görüyor. 0,39x seviyesindeki PD/NAD çarpanı, sektör ortalamalarının oldukça altında. Ak Yatırım, bu iskontonun ilerleyen dönemlerde daralabileceğine işaret ediyor.
Riskler: Döviz ve Perakende Dalgalanması
Raporda öne çıkan riskler arasında perakende sektöründeki olası zayıflama, yüksek maliyet baskısı ve borçların %97’sinin euro cinsinden olması nedeniyle kur dalgalanmaları yer alıyor. Buna karşın, kira/ciro oranlarındaki iyileşme ve yeni kontratlarla kira gelirlerinin artış trendini sürdüreceği öngörülüyor.
Halka Arz Sonrası Seyir
26 Nisan 2024’te halka arz edilen RGYAS hisseleri, BIST 100 endeksinin %11,9 gerisinde kaldı. Şirket, bu süreçte hisselerinin %26,8’ini 125,94 TL ortalamayla geri aldı.
